日期：2025-07-02 14:54:48
作者信息Author Introduction
•八年券商从业，持证证券投资咨询分析师
•十年财经媒体从业，资深记者
房地产应该不会再有业绩神话了。
自上一代行业龙头纷纷陨落之后，保利已经连续两年霸榜行业老大的位置，尽管如此，也难掩在行业动荡里的挣扎和疲惫。
2024年，保利为保证财务安全，打得十分保守，销售规模和整体业绩下滑了不少。公开数据显示，公司2024年的销售额为3230亿元，同比下降23.5%；实现营收收入3116.7亿元，同比下降10%；净利润97.4亿元，同比下降45.6%；归母净利润50亿元，同比下降58.6%。
当下，市场给房企的选项很有限。进入2025年，全国主要城市房价经过几番震荡后重回跌势，让人再度回味起黄奇帆在2024年初说的那句话，“房地产市场已从黄金时代迈入白银时代，未来房价将与居民收入增长相匹配，而非过去那种脱离经济基本面的异常增长。”在这一局面下，房企们既有业绩考核，还有历史难题，瞻前顾后，左右为难。
所有参与者都在后退，保利也不例外。不过，在这一过程中，保利没有失掉王者气势，不仅保住了行业第一的位置，还在某些方面冲出了包围圈，比如在去库存上，硬生生杀出了一条血路，为后来者提供了一个样本。
面对行业困境，保利表现出了一定拆解问题的应变能力，但作为主业高度依赖房地产开发的公司，过去激情岁月留下的历史问题依然盘旋在头顶，成为影响未来的最大变量。
●透视
当下对房企而言，解决掉历史库存包袱是最大的课题。如何顺利去化2022年之前拿的土地，已经演化成了关系未来生存质量的关键。
为帮助去化库存，国家发行了专项债进行收储。在落地过程中，各地方政府的财力和执行力参差不齐，相对而言，经济发达省份的力度稍大一些，但也十分有限。对于全国布局的规模房企来说，随着时间推进，库存问题越来越突出。
据克而瑞研究CRIC最新报告显示，房地产行业库存危机，正从土地储备端向现房端加速传导。据统计，截至2024年末，TOP100房企总土储货值连续四年缩水至25.17万亿的同时，现房库存占比却创下历史峰值——50家典型房企竣工存货账面价值占比达27%，较五年前翻倍式增长，相当于2.15万亿资金沉淀在滞销现房。
目前来看，每家房企去库存各自为战，几年下来成效各不相同。有的公司碍于多方面的掣肘因素，行动举步维艰，而有的则取得了重大进展，保利就属于后者。
作为头部房企，保利的土储一直非常庞大，这就意味着去库存的任务最艰巨。然而，没想到的是，2024年过完之后，公司开始交卷了。
2024年年报显示，保利对于2022年之前拿的土地，实现了签约面积1078万平方米，从而推动在手存量项目面积下降超过 20%。
前些天，在保利召开的2024年股东大会上，董事、总经理潘志华也表达了同样的内容。他说，公司通过三年时间，已经去化掉了大部分存量项目。
为验证这一结果，鹰觅君查询了一下年报，专门选择了山西晋中这个四线城市，一个经济欠发达省份的地级市。保利在这个城市一共布局了四个项目，分别是：保利时光印象、保利锦上（东地块）、保利金地水木芳华和保利朗阅，它们都是在2022年之前的项目。
这四个项目的体量都不算小，可售面积分别为26万平方米、15万平方米、12万平方米和21万平方米。截至2024年末，这四个项目除了保利朗阅只完成了10万平米签约，仅占可售面积的48%外，其他三个项目确实完成了绝大部分去化，分别为92%、80%和83%。
在山西的其他城市，如大同、临汾、长治和晋城，保利各布局了一个项目，除了大同项目去化欠佳，只有14%外，其他三个项目分别为86%、108%和100%。
从山西全境项目去化数据可以看出，这些四五线城市的去库存的确正步入尾声。在一个经济欠发达省份的去化都做到如此程度了，由此可知，保利在去库存方面的战绩所言不虚。照这样发展下去，2022年之前的库存问题，可能要不了多久就会全部得到解决了。
这究竟是怎么做到的？
之前很多人，包括鹰觅君在内都认为，保利作为头部央企，身份地位特殊，在土地、项目调规和收储过程中肯定会成为最大的受益者之一。结果证明，这一推测和事实有点出入。保利2024年年报说，这几年来，公司通过“调规转性、换地、退地”等多种方式，完成了约 270 万方（万平米）存量未开工土地资源盘活，盘活资金超百亿。
这一数据的披露令人吃惊。也就是说，几年下来，保利仅完成了270万平米的库存盘活，这和公司随便就上亿平米的总土储而言，实在是微不足道。此外，总共盘活的资金也就百亿多的规模，这和平时账面上动辄就上千亿的现金相比，同样不足挂齿。
上述表述也和鹰觅君查询到的结果相吻合。
比如在退地方面，保利在各地的待遇有所不同。在广东省内，像佛山禅城区雾岗路北侧项目就在2024年顺利退掉了；而在其他省份，比如山西和江西，退地就不那么顺畅了。
公开信息显示，2021年6月，保利花了11亿竞得南昌市新建区青石路南侧地块，总共114亩地，楼面价5360元/平米。当下，与它比邻的金茂南昌国际社区正在现房销售，均价仅为5800元/平米。不知保利是不是拿下这个项目后就预感到了什么，这块地四年来一直没动工。从旁边的金茂项目状态看，如果动工开发就是一个大亏的局面。即便如此，这块地依然原封不动地趴在公司库存里。
在山西也是如此，像晋城的保利朗阅和大同的保利和光尘樾开发规模都很大，可售面积分达到了21万平方米和29万平方米，实际去化率比较低，还剩下大量未开发土地，目前看似乎也未纳入退地收储范围。
鹰觅君是点状取样查询，不过结合保利自己公布的调规和退换地总规模来看，种种迹象表明，保利在去库存上取得的成果，应该与调规和收储的关系不大，用身份优势兑现市场资源的程度并没有想象的那么大。
当然，上面所述只是阶段性呈现，后期随着政策和专项债发行力度加大，保利在调规和退换地方面应该会有大进展。在股东会上，潘志华表示，后期有1500多万平方米土地正在全力推进。
实际上，保利这轮去库存的做法既简单又复杂，按照年报表述，就是实施了一套组合拳，包括完善教育交通等配套资源、定制交付和展示焕新等方式提高项目市场竞争力。相信这些措施对房企而言都不陌生，然而保利就是靠这些办法冲出了库存的包围圈。如果保利没有刻意掩饰什么的话，就说明它在执行这些常规做法的时候，在营销客研能力、精细度和创新性等方面比同行高出了一大截。这样看，“地产一哥”的称号真不是浪得虚名。
经过一番艰苦卓绝的去库存后，目前保利土储的成色得到了大幅提升。截至2024年末，公司在手土地储备计容面积约 6258 万平方米，其中增量项目约 1000 万平方米，基本集中在核心 38 城。特别是，在2022-2024年三年内，公司合计拓展项目总地价近 4000亿，总货值约 7350 亿元，居行业第一。
●选择
得益于顺畅的土储结构调整，保利2024年年报显示，2022 年及以后获取的增量项目销售金额贡献近 2000 亿元，占全年销售金额六成，有力支撑了公司销售规模。
进入2025年以来，保利的表现依然抢眼。在观点指数发布的《1-5月房地产企业销售表现榜单》中，保利发展以915亿元权益销售金额、1161亿元全口径销售金额继续位居行业第一，分别领先第二名80亿元和196.6亿元。
也不全都是令人振奋的消息，逐年走低的毛利率正成为保利的心头之患。公开数据显示，公司毛利率水平已经从历史最高的35%，降到了2024年的14%。今年一季度，保利的营收创同期历史纪录，实现了543亿，同比增长9%，但归母净利润却只有20亿，反而同比下跌了12%，出现矛盾的主要缘由就是毛利减少所致。这就是意味着，当下保利的赚钱能力已经比较弱了，这也和行业趋势基本相同。
和其他同行一样，各类减值也在消耗着保利好不容易赚来的净利润。公开数据显示，最近三年保利减值的力度不小，而且有加速趋势，2024年各类减值总额达到了57亿。这其中，不仅有存货减值压力，现在信用减值也冒出了头，而且未来的不确定性最大。2024年年报显示，公司信用减值的最大来源其他应收款高达1431亿，其中三年以上的达到了602亿，这些都是激情岁月里对合作方和项目的借款。
好在保利的融资渠道一直顺畅。2024年年报显示，公司全年新增有息负债 1664 亿元。这一数额比2023年的1371亿多出了近300亿，为日常运营提供了一定的腾挪空间。
整体来看，保利的优势很明显，未来也存在一定风险。和其他同行比起来，保利的业绩实际更趋于客观真实。
比如，在营收结算上，有的房企为交出一份漂亮的业绩，会将阶段性完工收入也结算进当期营收，而保利所有的营收份额均来自已竣工交付项目。另外，保利的商业投资全部按成本法计量，每年都会计提折旧，而没有像大部分同行那样使用公允价值法，经常用公允价值变动收益来调节净利润总额。
在业绩表现上，其实有很多合规的会计手法，可以让各项指标看起来更漂亮，然而保利似乎都尽可能地避开了。
在众多同行里，保利的业绩相当“硬”，但软肋还是多元化业务框架没有搭建成形。2024年，保利多元化业务板块实现营业收入 243 亿元，仅占总营收的7%。和同行比起来，保利对房地产开发的依赖程度比较高。不过，如果能将房地产开发业务做到极致，也就是把万科过去一直想干的事情做成功了，也不失为一条王者的路径。从这次去库存破局来看，保利的实力已经让外界得以一窥。
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